¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda que procede de una herencia en Sevilla?

Comprar una vivienda procedente de una herencia en Sevilla

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda que procede de una herencia?

Cuando se pone a la venta una vivienda de una herencia, lo normal es que los propietarios tengan urgencia  para vender, y por lo tanto el precio será bajo referente al mercado “generalmente”, ya que lo lógico es que necesiten vender la vivienda lo antes posible. Pero a veces, puede ocurrir que pueda aparecer un heredero con mayores derechos a la compra que nosotros, o que en el último momento el vendedor resultara no ser el único dueño. Es muy importante conocer todos estos detalles a la hora de la compra, tenemos que saber quienes son todos los propietarios de la vivienda, y deben de estar todos de acuerdo en el momento de la venta, por supuesto por escrito.

En este caso la Ley Hipotecaria contempla en su artículo 34 la fe pública registral, que protege los derechos del comprador si este ya ha inscrito su título, en el caso de que la venta de la vivienda se haya visto alterada por circunstancias que nosotros no podíamos conocer.  Pero ocurre que la fe pública registral también vela por el heredero forzoso (hijo, padre o esposo del fallecido).

Por eso, a la hora de comprar una casa, la fe pública no ampara al comprador que compre una vivienda al heredero de un pariente o amigo durante los dos años siguientes al fallecimiento. En ese caso, tendremos que esperar dos años para que pueda garantizarse nuestra adquisición. En ese tiempo, es normal que el banco no nos conceda una hipoteca. En todo caso, en el momento de firmas las escrituras el notario nos informará si nos asiste o no este principio, y también sobre los riesgos de que aparezca un heredero con más derecho que nuestro vendedor, ya que en ese caso, la compra de vivienda de herencia podría anularse. Por eso es muy importante estar muy bien asesorado en este tipo de compras. En housin somos especialistas en la compra y venta de viviendas en Sevilla procedentes de herencias. No dudes en consultarnos.

Casas y pisos en SevillaEn Sevilla cada año más de 8.000 propiedades y viviendas se quedan vacías y libres debido al fallecimiento de sus propietarios, casas y pisos que tendrán que ser tramitadas por sus herederos legítimos. En muchas ocasiones surgen diferentes problemas a la hora de aceptar una herencia, siendo uno de los más frecuentes el conflicto entre herederos, que junto al dolor por la pérdida se tiene que lidiar con el llegar a un acuerdo, pagar el Impuesto de Sucesiones, liquidar deudas, gastos de comunidad, IBI, recogidas de residuos, etc. Tanto gasto supone que frecuentemente estos herederos quieran vender su herencia lo antes posible, normalmente con bastante prisa para evitar así acumular más deudas.

Estas complicaciones pueden ser una gran oportunidad para inversores o personas que estén pensando en adquirir una nueva propiedad.  El precio estimado es menor por ser en primer lugar una vivienda que no suele ser de obra nueva y además en su mayoría necesitan renovación, ya que suelen ser pisos más antiguos. Como consecuencia los herederos rebajan ese precio de venta de la vivienda por debajo del precio medio de mercado y las viviendas tendrán unos precios más competitivos.

Casas y Pisos heredados (tributación)

El comprar una casa procedente de una herencia se considera una ganancia patrimonial. Por eso tributa en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) del año que se vende la vivienda, y se tendrá que declarar al hacer la Declaración de la Renta. Además, el vendedor deberá pagar el impuesto de plusvalía municipal, aunque quedará exento si la venta se ha realizado a pérdidas.

 ¿Quién paga la hipoteca si fallece el titular?

  • Cuando alguien fallece, sus bienes pasan a sus herederos, pero también sus deudas. Es decir, que sus parientes (hijos, hermanos, padres) deberán hacer frente al préstamo. Pero como la herencia es un derecho y no una obligación, el heredero podrá rechazar la herencia por completo, aceptarla con todas las consecuencias, o aceptar la herencia y recibir el resto una vez que haya saldado la deuda.
  • Si la hipoteca tenía dos titulares y uno de ellos fallece, la mitad de esta pasará a los herederos. Si estos se niegan, el segundo titular tendrá que cargar con la totalidad de la deuda.
  • Y en caso de que exista un avalista, éste seguirá respondiendo pese a la defunción del titular, así que, si los herederos no aceptan el préstamo, lo normal es que la deuda recaiga en él.

¿ Cuándo fallece el titular será necesario que realicemos algunos trámites?

  • En primer lugar deberemos comunicar el fallecimiento al banco, pues hasta que esto no ocurra las cuotas se seguirán cargando en la cuenta del fallecido.
  • Tendremos que presentarle varios documentos: el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades (el testamento), el certificado de pago del impuesto de sucesiones, la escritura de adjudicación de la herencia y la escritura pública en caso de renuncia a la herencia. Con todos estos datos, el banco nos podrá informar de todas nuestras opciones.
  • Si el difunto tenía un seguro de vida, su deuda hipotecaria podría estar cubierta de manera total o parcial. Esta información también nos la facilitarán las entidades bancaria y aseguradora, una vez analizada toda la información.

AAPARTE DE LO QUE HEMOS COMENTADO HAY QUE TENER EN CUENTA LO SIGUIENTE ANTES DE ADQUIRIR UNA PROPIEDAD PROCEDENTE DE UNA HERENCIA

1-. Asegurarse que ese piso figura en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, si no es así no se podrá comprar.

  1. Confirmar que todos los herederos están de acuerdo en vender la propiedad, sin el consentimiento expreso de todos los herederos la venta no sería legal, por escrito.
  2. Asegurarse que los herederos legítimos han aceptado la herencia y pagado los impuestos: Impuesto de Sucesiones y el Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y la plusvalía municipal. De esta forma se evitará que la Administración pueda embargar el inmueble.
  3. No hacer compra venta privada, sino escrituras públicas ante notario, así se evita que si hay deudas por parte de algún heredero la casa sea embargada para liquidar la deuda.
  4. Asegurarse que no hay usufructuarios vitalicios sobre esa propiedad, en el caso de que los haya debería haber consentimiento de éste a la hora vender  y habrá que comprar el usufructo, y deberá estar reflejado en las escrituras así como su valor.
  5. No hay ningún heredero ocupando la casa, puede que no quiera salir de ella, y que se complique el poder acceder a ésta e incluso se tenga que proceder al desahucio.
  6. También se debe tener en cuenta de que si los herederos no son forzosos o directos y el inmueble ha sido adquirido por primos, hermanos o sobrinos tendrás que esperar hasta dos años.
  7. Otro caso que podría darse y que habría que tener en cuenta antes de comprar una vivienda procedente de una herencia es si el propietario fallecido dejó en herencia a una persona que no es familiar y por ello los familiares impugnan el testamento. Esta situación también podría suponer un problema, por lo que se aconseja informarse antes de hacer la compra.

En housin somos especialistas en la compra y venta de viviendas en Sevilla procedentes de herencias. No dudes en consultarnos.

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Comentarios
  1. Antonio Sánchez

    ¿Nos gustaría conocer todos los impuestos que hay que pagar?

    • housin inmobiliaria

      Gracias Antonio por la consulta, los principales cargos que hay que pagar para vender una vivienda de herencia son:

      Aceptación de la herencia
      Antes de vender la vivienda, debes aceptar la herencia ante notario.

      Pago del impuesto de sucesiones y Registro
      Se tiene que abonar el impuesto de sucesiones y acudir al Registro de la Propiedad para hacer el cambio de titularidad.

      Plusvalía municipal
      Pago del impuesto de plusvalía municipal.

      En housin nos encargamos de todos estos tramites por si necesitáis ayuda.

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